Założenia i postrzeganie polityki mieszkaniowej przez państwo.

Rozwój budownictwa mieszkaniowego
potraktowany jako proces inwestycyjny a nie wzrost konsumpcji jest - jak to
udowodniono po II wojnie światowej wiele krajów europejskich - istotnym
czynnikiem przyspieszającym wzrost gospodarczy. W warunkach transformacji
ustrojowej, przy głębokim niedoborze mieszkań, jest czynnikiem warunkującym
tempo i efektywność restrukturyzacji gospodarki, pokój społeczny oraz
stabilizację polityczną. Poddanie mieszkalnictwa działaniom praw rynkowych
zaowocowało radykalnym spadkiem dostępności do mieszkań. Proces przekształcania
potrzeb mieszkaniowych w efektywny popyt dokonywał się w bardzo trudnych
warunkach ekonomicznych: wysokiej inflacji, niskiego poziomu zamożności społeczeństwa,
spadku dochodów realnych, patologicznie wysokiej - w stosunku do dochodów -
ceny budowy mieszkań, braku zakumulowanego, długoterminowego kapitału
bankowego, niedorozwoju wyspecjalizowanych instytucji finansowych obsługujących
mieszkalnictwo, a także pogłębiającego się od 1980 roku kryzysu mieszkaniowego,
charakteryzującego się narastajšcym niedoborem miesz-kań i drastycznie
powiększajšcym się stanem technicznym nie remontowanych w dostatecznym stopniu
zasobów mieszkaniowych. Bezpoœrednim skutkiem nałożenia się niekorzystnych
uwarunkowań ekonomicznych na realne możliwoœci finansowe gospodarki oraz
ludnoœci był spadek efektywnego popytu i podaży mieszkań. Dalsze utrzymywanie
obecnego stanu nie jest możliwe: silny niedobór mieszkań, szacowany na 1,6 mln,
staje się obecnie jednym z podstawowych czynników hamujšcych proces
restrukturyzacji całej gospodarki. Nowe miejsca pracy powstajš nie tam, gdzie
byłoby to ekonomicznie uzasadnione, ale tam gdzie ludzie majš mieszkania. Bez
szybkie-go wzrostu mieszkań dostępnych finansowo dla przeciętnej rodziny każdy
program aktywnej walki z bezrobociem będzie nieefektywny, a istniejšce lokalne
i regionalne zróżnicowania Nowa polityka mieszkaniowa państwa zakłada
stosowanie œwiadomego i odpowiedzialnego interwencjonizmu państwa
sprowadzajšcego się do dwóch grup działań: - wdrożenia zmian
prawno-instytucjonalnych pozwalajšcych na sprawne funkcjonowanie praw
rynkowych; - wprowadzenie odrębnych od uniwersalnych zasad działania systemu
finansowania i kredytowania budownictwa mieszkaniowego - w tym zwiększenie
rozmiaru pomocy ze œrodków publicznych dla sfery mieszkalnictwa. Dla powstania
skutecznego systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konieczne jest
uruchomienie sprawnego, dostosowanego do specyfiki mieszkalnictwa systemu
finansowania i kredytowania. Obecnie podstawowym zadaniem rzšdu jest stworzenie
takiego systemu. Wymaga to: - uporzšdkowania i usprawnienia działajšcego
systemu finansowania, spłat kredytu długoterminowego, w tym także metody pomocy
ze œrodków publicznych; - stworzenia wielu, dostosowanych do różnych poziomów
zamożnoœci, systemów oszczędzania i kredytowania; - uruchomienia systemu
kredytowania remontów kapitalnych; - uruchomienia systemów finansowania i
kredytowania infrastruktury komunalnej. Nadrzędnym celem polityki mieszkaniowej
jest taka transformacja potrzeb mieszkaniowych w efektywny popyt, która pozwoli
na w miarę szybki wzrost poziomu dostępnoœci do mieszkań. Realizacja tego celu
jest możliwa pod warunkiem zmiany obecnego sposobu pomocy państwa, tzn.
uruchomienia procesów oszczędzania na cele mieszkanio-we i nadanie budownictwu
czynszowemu rangi priorytetu.

Problemy polskiego budownictwa

Od kilku lat budownictwo
mieszkaniowe w Polsce próbuje wyjść z zapaści. Jak do tej pory - bezskutecznie.
Mało tego, sytuacja w zeszłym roku jeszcze się pogorszyła. Także efekty
osiągnięte przez budownictwo mieszkaniowe w tym roku nie napawają optymizmem.
Pomyśleć tylko, że w 1978 roku udawało się oddać do użytku aż 283,6 tys.
mieszkań, a w zeszłym roku niewiele ponad 60 tysięcy. Warto zauważyć że o ile
rok 1996 był kolejnym rokiem spadku budownictwa wielorodzinnego, to budownictwo
jednorodzinne wykazało pewien wzrost w porównaniu z rokiem 1995. W Polsce na
tysiąc mieszkańców przypadało w 1996 roku 286 mieszkań, czyli tyle, ile
większość krajów europejskich miała na początku lat 60. W 1996 roku oddano w
Polsce do użytku średnio 1,5 mieszkania na 1000 mieszkańców. Dla porównania - w
Europie Zachodniej: 7-12 mieszkań. Także liczba metrów kwadratowych przypadających
na osobę jest u nas dużo niższa (19 m kw.) niż w innych krajach (USA - 62 m
kw., Dania - 45 m kw., Wielka Brytania - 40 m kw., Węgry - 30 m kw., Bułgaria -
25 m kw. na osobę). Niewiele wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie sytuacja
pod tym względem się poprawiła. Chociaż wydatki budżetu państwa na
mieszkalnictwo w 1996 roku wzrosły w stosunku do roku poprzedniego o około 19
%, to stanowiły one około 3,2 % ogólnych wydatków budżetowych i były o około
0,2 % niższe niż w 1995 roku i o ok. 1,3 % niższe niż w 1994 roku. Nic więc
dziwnego, że mieszkań nie przybywa. Oprócz tego, że brakuje środków, ciągle nie
jest jasna polityka mieszkaniowa państwa. Pocieszające jest, że w zeszłym roku
zwiększone zostały środki na Państwowy Fundusz Mieszkaniowy, z 59 mln zł do 342
mln zł, przy relatywnym zmniejszeniu dotacji dla spółdzielni mieszkaniowych.
Środki Funduszu, jak do tej pory, wykorzystane zostały w minimalny stopniu.
Największą pozycję wydatków na mieszkalnictwo (1415 mln zł) stanowiły środki na
wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych. Jak zauważają autorzy informacji o
mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, "mimo pewnych
pozytywnych zmian, nadal występowała znaczna przewaga wydatków budżetowych
związanych z wybudowanym zasobem mieszkaniowym nad wydatkami promującymi
budownictwo miesz-kaniowe". Z monitoringu przeprowadzonego przez instytut
wynika także, że w 1996 roku udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych
gmin zmniejszył się w stosunku do 1995 roku z 15 do 11 proc. W wydatkach gmin
na sferę mieszkaniową dominowały wydatki na inwestycje komunalne i dodatki
mieszkaniowe. Nakłady na inwestycje mieszkaniowe w Polsce w 1996 roku wyniosły
ok. 5 mld zł, gdy tymczasem potrzeby są wielokrotnie większe. Pomoc państwa dla
inwestorów wy-rażała się w postaci ulg podatkowych, które rekompensowały około
20 proc. poniesionych nakładów. Około 10 proc. środków inwestycyjnych
przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe to środki kredytów bankowych.
Pozytywnym objawem jest to, że wypłaty kredytów w 1996 roku w stosunku do roku
1995 zwiększyły się realnie o ok. 10 proc. (po uwzględnieniu wskaźnika
inflacji). Nadal jednak około 70 proc. kosztów uzyskania mieszkania pokrywali
nabywcy ze zgromadzonych przez siebie środków. Jak zauważają autorzy informacji
o mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, właśnie ten stan jest
głównym czynnikiem ograniczającym popyt na mieszkania w sytuacji, gdy jedy-nie
znikoma liczba mieszkań budowana jest na wynajem (mieszkania czynszowe).
Kredyty mieszkaniowe - w odróżnieniu od innych, zwłaszcza samochodowych -
wzięcia nie mają; Instytut Gospodarki Mieszkaniowej ocenia, że ich udział w
wydatkach na kupno lub budowę mieszkań i domów sięga w tym roku tylko 10-12
proc. Z nowym rokiem wchodzi w życie ustawa o listach zastawnych i bankach
hipotecznych, która ma sprawi, że pożyczki te staną się bardziej dostępne.
Przedstawiciele Związku Banków Polskich twierdzą jednak iż ustawa jest
legislacyjnym bublem i trzeba ją szybko znowelizo-wać. Banki które udzielają
dziś długoterminowych kredytów mieszkaniowych, korzy-stają z depozytów swoich
klientów, w ogromnej większości krótkoterminowych. Grozi to utratą płynności,
ale banki podejmują to ryzyko. Starają się zabezpieczyć w inny sposób:
pożyczają niewielkie kwoty, wymagają dodatkowych gwarancji, oprócz hipoteki
(żyrantów, weksli), przeciągają procedury. Efekt zaś jest taki, iż chociaż
oferta kredytów mieszkaniowych wydaje się bogata - udzielają ich 23 banki -
niełatwo je dostać. Niezależnie od tego, że są drogie i klient boi się brać
kredytu na wiele lat jeszcze bardziej niż bank dawać. Ustawa o listach
zastawnych i bankach hipotecznych uchwalona 1 sierpnia ma przede wszystkim
zwiększyć dostępność tych kredytów, uniezależniając je od depozytów innych
klientów. Udzielone przez bank hipoteczny kredyty staną się podstawą do
emitowania listów zastawnych; w rezultacie gromadzony będzie długoterminowy
kapitał, z któ-rego bank udzieli następnych pożyczek hipotecznych. Według
ustawy listem zastawnym "jest papier wartościowy imienny lub na
oka-ziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego
zabezpie-czone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się
wobec uprawnio-nego do spełniania określonych świadczeń pieniężnych".
Świadczenia polegają na wypłacie odsetek i wykupie listów w terminie określonym
w warunkach emisji. W Europie listy zastawne zrobiły karierę: emitowane są w 14
krajach przez 135 banków hipotecznych, cztery następne kraje (Luksemburg,
Węgry, Czech, Słowacja) wła-śnie dołączają. Listy kupują głównie firmy
ubezpieczeniowe, zainteresowane lokatami wieloletnimi i bezpiecznymi. Oczekuje
się, że u nas będzie podobnie, a bezpieczeństwo listów zastawnych mają zapewnić
liczne ograniczenia narzucone przyszłym bankom hipotecznym. Do naj-ważniejszych
należy zasada, że emisja listów zastawnych nie może przekroczyć 60 proc.
wartości hipotek stanowiących zabezpieczenie udzielanych przez bank kredytów.
Bank powinien także z dużą ostrożnością wyceniać nieruchomości stanowiące
zabezpieczenie kredytów. Dla zwiększenia bezpieczeństwa banków ustawa wprowadza
zasadę, iż jeśli klient przestanie spłacać kredyt, wierzytelności takiego banku
będą miały pierwszeństwo przed należnościami Skarby Państwa. Hipoteczne
zabezpieczenie kredytów będzie mocniejsze w bankach hipotecznych. Ustawa
zobowiązuje również takie banki do unikania zabezpieczeń nie dość pewnych. Na
przykład udział hipotek ustanawianych na inwestycjach nie zakończonych nie może
przekroczyć 10 proc. Ogółu hipotecznych wierzytelności banku. W praktyce oznacza
to, że pożyczkę na budowę pierwszego mieszkania lub domu dostaną nieliczni.
Kredyt adresowany będzie głównie do tych, którzy nieruchomości już mają i chcą
poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Tymczasem w uzasadnieniu do projektu
ustawy mówi się wyłącznie o "finansowaniu dachu nad głową", co w
Sejmie okazało się hasłem sku-tecznym - ustawę uchwalono wyjątkowo szybko. Tyle
że hasło to jest tylko częściowo prawdziwe. Jaki pożytek będzie miał z ustawy
klient zaciągający kredyt mieszkaniowy? - "Marże banków hipotecznych są
niższe" - mówi dyrektor Przemysław Morysiak z De-partamentu Systemu
Bankowego resortu finansów. - "Najczęściej dwuprocentowe. Marżą banków
uniwersalnych wynosi zwykle 5-7 proc". Banki hipoteczne będą korzystały z
obcej sieci, udzielany przez nie kredyt będzie tańszy. "Koszty założenia
specjalistycznych banków zostaną przeniesione na cenę kredytu. Zapłaci za to
klient" - twierdzi z kolei dyrektor Banku Śląskiego Ryszard Kowalski,
który przewodniczy zespołowi mieszkaniowemu Związku Banków Polskich. Związek
bardzo zabiegał o to aby działalność taką mogły prowadzić także banki
uniwersalne, "Kredyt hipoteczny byłby wtedy rzeczywiście tańszy"
Założenie banku wymaga posiadania dużego kapitału; jako minimum przyjmuje się 5
mln ECU. Trzeba też ponieść koszty zorganizowania banku, zakupu portfeli
kredy-tów umożliwiających emisję listów zastawnych. Upłynie sporo czasu, zanim
pierwszy taki bank zacznie działać. Rozwiązanie proponowane przez Związek
Banków Polskich mogłoby wejść w życie znacznie szybciej, ale tym razem
bankowców nie posłuchano. Jacek Gawrzyński z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej
twierdzi, iż odwrócenie niekorzystnych tendencji w zakresie inwestycji
mieszkaniowych nie jest możliwe bez za-sadniczych zmian w zakresie dostępności
do korzystania z kredytów. Do państwa należy stworzenie takich rozwiązań, które
skłaniać będą do sięgania po kredyt. Na zachodzie finansowanie budownictwa
opiera się przede wszystkim na kredytowaniu. Wzrost liczby wybudowanych w
zeszłym roku mieszkań w budownictwie indywidualnym zawdzięczać należy w
znacznym stopniu ulgom mieszkaniowym. Źle się stało, że w tym roku
nieoczekiwanie ograniczono ulgi mieszkaniowe.

Obecnie nie są już tak
atrakcyjne. Spodziewać się więc należy przyhamowania w budownictwie
indywidualnym. I to w sytuacji gdy państwu brakuje pieniędzy na budowanie
mieszkań. Chodzi tutaj przede wszystkim o mieszkania dla mniej zamożnych, gdzie
zaangażowanie państwa jest konieczne. Społeczne budownictwo mieszkaniowe
jeszcze jest w powijakach. Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudowały do
tej pory zaledwie kilkadziesiąt mieszkań.

Polityka regionalna.

Gminom nie zależy na zwiększaniu liczby
swoich mieszkańców, ponieważ wiążą się z tym dodatkowe koszty. W większości z
nich nie opracowano nawet strategii rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Władze
lokalne często nie potrafią nawet określić potrzeb mieszkaniowych; ile potrzeba
mieszkań komunalnych, ilu mieszkańców byłoby stać na mieszkania w Towarzystwach
Budownictwa Społecznego, a ilu na budowę własnego domu. Jak na poziom życia w
Polsce - zaskakująco mało ludzi korzysta z dopłat do czynszów. Dodatki
mieszkaniowe dostaje 4,7 proc. Miejskich gospodarstw domowych, a zale-dwie co
trzecie spośród tych, które mają odchody poniżej granicy ubóstwa. Ostatnia nowelizacja
ustawy przełomu nie zapowiada. Wiele słabości ustawy zlikwidowała, ale wiele
problemów natury społecznej nie zostało jednak rozwiązane. Dotyczy to zwłaszcza
do-datków mieszkaniowych. Według głównego założenia ustawy lokatorzy ponosić
mieli pełne koszty utrzymania mieszkań i domów. Tym zaś, których na to nie
stać, winna do-płacać gmina. Pierwszy cel osiągnięty został z umiarem - wpływy
z czynszów pokrywają dziś około 80 proc. Kosztów utrzymania domów. Gminom wciąż
trudno się zdecydować na przekroczenie bariery czynszu w wysokości 1 proc.
Kosztów odtworzenia mieszkania. Nadal więc dopłacają do utrzymania swoich
zasobów mieszkaniowych. A jednocześnie ubodzy nie zawsze dostają dodatki
mieszkaniowe. Żeby otrzymać dodatek, trzeba spełniać dwa kryteria: mieścić się
w przepisowej wysokości dochodów (150 proc. Najniższej emerytury w
gospodarstwie jednoosobowym i 100 proc. W wieloosobowym), a także w przepisowym
metrażu. Aby otrzymać od państwa pomoc mieszkaniową, nie wystarczy być ubogim i
mieć małe mieszkanie. Trzeba jeszcze posiadać tytuł prawny do lokalu. W
najnowszej wersji ustawy pozostaje ten sam zapis: najemnicy płacący czynsz
wolny do dodatku nie mają prawa. Takie rozwiązanie zadziwia, skoro ustawo-dawca
postanawia, że czynsz regulowany będzie obowiązywał tylko do końca 2004 roku.
Co stanie się z dniem 1 stycznia 2005 roku, kiedy będą istniały wyłącznie
czynsze wolne. Można jednak przewidzieć iż wówczas właściciele mieszkań -
przynajmniej tych znajdujących się w domach prywatnych swego czasu zajętych przez
kwaterunek - zażą-dają opłat, które nie tylko pokryją pełne koszty utrzymania i
remontów domów, ale też zapewnią im godziwy zarobek. Najbardziej prawdopodobna
jest hipoteza, że właściciele domów będą skazani na nie kończące się
utrzymywanie obecnych lokatorów, ich dzieci i wnuków. Teoretycznie mają
oczywiście prawo wystąpić do sądu o eksmisję lokatora, który nie płaci czynszu.
Ale taki samo prawo istnieje już dziś. I rzadko kto z niego korzysta, jeśli
zważyć, jak długo trwa uzyskanie wyroku eksmisji, który najczęściej i tak
pozostaje świstkiem papieru.

Kierunki wydatków budżetowych.

Nakłady na inwestycje mieszkaniowe w Polsce w 1996 roku wyniosły
ok. 5 mld zł, gdy tymczasem potrzeby są wielokrotnie większe. Pomoc państwa dla
inwestorów wy-rażała się w postaci ulg podatkowych, które rekompensowały około
20 proc. poniesionych nakładów. Około 10 proc. środków inwestycyjnych
przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe to środki kredytów bankowych.
Pozytywnym objawem jest to, że wypłaty kredytów w 1996 roku w stosunku do roku
1995 zwiększyły się realnie o ok. 10 proc. (po uwzględnieniu wskaźnika
inflacji). Nadal jednak około 70 proc. kosztów uzyskania mieszkania pokrywali
nabywcy ze zgromadzonych przez siebie środków. Jak zauważają autorzy informacji
o mieszkalnictwie z Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, właśnie ten stan jest
głównym czynnikiem ograniczającym popyt na mieszkania w sytuacji, gdy jedynie
znikoma liczba mieszkań budowana jest na wynajem (mieszkania czynszowe).

Kredyty mieszkaniowe, banki hipoteczne.

Kredyty mieszkaniowe - w odróżnieniu od innych, zwłaszcza
samochodowych - wzięcia nie mają; Instytut Gospodarki Mieszkaniowej ocenia, że
ich udział w wydatkach na kupno lub budowę mieszkań i domów sięga w tym roku
tylko 10-12 proc. Z nowym rokiem wchodzi w życie ustawa o listach zastawnych i
bankach hipotecznych, która ma sprawi, że pożyczki te staną się bardziej
dostępne. Przedstawiciele Związku Banków Polskich twierdzą jednak iż ustawa
jest legislacyjnym bublem i trzeba ją szybko znowelizo-wać. Banki które
udzielają dziś długoterminowych kredytów mieszkaniowych, korzystają z depozytów
swoich klientów, w ogromnej większości krótkoterminowych. Grozi to utratą
płynności, ale banki podejmują to ryzyko. Starają się zabezpieczyć w inny
sposób: pożyczają niewielkie kwoty, wymagają dodatkowych gwarancji, oprócz
hipoteki (żyrantów, weksli), przeciągają procedury. Efekt zaś jest taki, iż
chociaż oferta kredytów mieszkaniowych wydaje się bogata - udzielają ich 23
banki - niełatwo je dostać. Nieza-leżnie od tego, że są drogie i klient boi się
brać kredytu na wiele lat jeszcze bardziej niż bank dawać.

Co to jest "mieszkanie na
raty"?

Długotrwały zastój na rynku nieruchomości był dla wielu
pośredników ciężką próbą. Sporo agencji nieruchomości podzieliło się, sporo też
zniknęło z rynku. Te agencje, które zostały, walczą o pozycję na rynku jak
nigdy przedtem. Oferują porady i obsługę prawną, wyceny nieruchomości,
doradztwo i pomoc w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego. Niektóre agencje oferują
także ratalną sprzedaż mieszkań. System podobny jest do leasingu. Mieszkanie
wybrane przez klienta kupuje agencja, klient wprowadza się i spłaca raty.
Dopiero po zapłaceniu ostatniej staje się właścicielem Jeśli przestaje płacić,
musi mieszkanie opuścić, po czym agencja zwraca mu wpłacone pieniądze,
zwaloryzowane zgodnie ze wzrostem wartości lokalu. Rynkowe czynsze, jak
wiadomo, są jednak bardzo wysokie i to samo można powiedzieć o proponowanych
ratach. Agencja zaciąga na kupno mieszkania kredyt w banku, do tego dolicza
swoje koszty i zysk. W sumie wychodzi dwa razy drożej niż korzystanie z kredytu
bankowego.

Zainteresowanie jest rzeczywiście duże, po zapoznaniu się ze
szczegółami zapał jednak stygnie. Tymczasem na rynku nieruchomości ceny
oferowanych mieszkań po ubiegłorocznym skoku wyraźnie się uspokoiły. Z analiz
Unikatu, który co kwartał publikuje dane o warszawskim rynku nieruchomości,
wynika, że tegoroczny wzrost odpowiada poziomowi inflacji. Jednak z wyjątkami:
przy szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach wzrost jest znacznie większy.
Pośrednicy mówią o segmentacji rynku czyli coraz wyraźniejszym podziale na
lepsze i gorsze dzielnice, a nawet ulice. Mimo wysokich cen duże, komfortowe
mieszkania rozchodzą się jednak natychmiast, jeśli mają atrakcyjne lokalizacje:
kupo-wane są na wynajem. Wydatki poniesione na ich kupno zwracają się w takich
przypad-kach zwykle w ciągu 4-5 lat. Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania
rośnie, przyznają to i deweloperzy, pośrednicy w handlu nieruchomościami.
Rezultaty stan a się jednak widoczne dopiero wtedy, kiedy inwestycje te będą
finansowane kredytem bankowym. Oszczędności ku-pujących to o wiele za mało,
nawet w krajach bardzo bogatych stanowią one tylko uzupełnienie pieniędzy
pożyczanych przez bank. U nas kredyty mieszkaniowe są drogie, nie mają
powodzenia i nic nie zapowiada, żeby miało się to zmienić w niezbyt odległej
przyszłości.